Słownik pojęć

Podstawowe pojęcia i definicje związane z rynkiem nieruchomości:

Akt notarialny to dokument sporządzany przez notariusza, którego formę ściśle określają przepisy prawa o notariacie. Akt notarialny zawiera m.in. datę i miejsce sporządzenia, treść oświadczenia strony (stron), podpisy osób biorących udział w jego sporządzaniu (w tym notariusza). W formie aktu notarialnego mogą być dokonywane właściwie wszystkie czynności prawne (np. umowy, pełnomocnictwa, testamenty). W wielu przypadkach przepisy prawa cywilnego zastrzegają, że od formy aktu notarialnego zależy ważność danej czynności. Tak jest na przykład przy umowach sprzedaży nieruchomości. Umowy sprzedaży domu, gruntu czy mieszkania zawarte w formie zwykłej pisemnej lub też np. ustnie będą zawsze nieważne.

Budowla jest to każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury (np. budowle liniowe to linie kolejowe, drogi, mosty czy sieci uzbrojenia terenu, a budowle kubaturowe to bunkry, silosy czy budowle ziemne).

Budynek jest to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz mający fundamenty i dach.

Budynek mieszkalny to budynek przeznaczony do celów mieszkalnych. Składa się z pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, które razem tworzą mieszkanie. Oprócz mieszkań w budynku mogą znajdować się pomieszczenia techniczne i gospodarcze. Budynki mieszkalne dzielimy na: wielorodzinne (budynki zawierające więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków), jednorodzinne (wolno stojące, bliźniacze, szeregowe, atrialne, w tym budynki zawierające nie więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków) lub w zabudowie zagrodowej. 

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to decyzja administracyjna burmistrza prezydenta miasta lub wójta wydana na wniosek zainteresowanego. Określa ona - rodzaj inwestycji, warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli dla danego terenu plan został uchwalony, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczegółowych, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w stosownej skali, okres ważności decyzji.

Deweloper – przedsiębiorca w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.2)), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Dokumentacja geodezyjna i kartograficzna do celów prawnych to mapy, rejestry, protokoły, szkice, wyrysy, odpisy, wypisy i inne dokumenty, które ze względu na treść i urzędowe klauzule umożliwiają dokonywanie czynności w postępowaniu sądowym, administracyjnym lub przed notariuszem.

Dom jednorodzinny – dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Dostęp do drogi publicznej to dostęp przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustalenie prawidłowej służebności gruntowej, która da możliwość dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlane, inwestorzy muszą wykazać dostęp do drogi publicznej w ramach wniosku o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Samo twierdzenie przez inwestora, iż dostęp istnieje, jest niewystarczające. Jak również wskazanie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia budowę drogi w przyszłości w sytuacji, jeśli nie została ona do tej pory nawet wytyczona.

Działka gruntu  to niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. 

Działka budowlana należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Ekspektatywa  to „oczekiwanie prawne” (wierzytelność przyszła) – jest to sytuacja, w której niektóre wymogi prawne dotyczące powstania wierzytelności lub innego uprawnienia zostały częściowo spełnione. O ekspektatywie odrębnej własności lokalu wspomina ustawodawca w art. 19 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest roszczeniem o ustanowienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, z którą spółdzielnia zawarła umowę o budowę lokalu (o której mowa w art. 18 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach). Roszczenie to powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu podlega też egzekucji, a zatem może w drodze egzekucji przejść na inne osoby. Istnieje możliwość scedowania ekspektatywy wierzytelności na inne podmioty (umowa przyrzeczona zbywalna).

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości; wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna). Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą; część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej– wpis ten ma więc charakter konstytutywny. Hipotekę ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej. W przypadku gdy dłużnik nie wykonał swojego zobowiązania, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego. Zatem wierzyciel hipoteczny nie może sam sprzedać lub przejąć nieruchomości obciążonej hipoteką. W celu uzyskania swojej należności wierzyciel musi złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z tytułem wykonawczym do komornika. Podstawowym sposobem uzyskania tytułu wykonawczego jest wniesienie do sądu pozwu przeciwko właścicielowi nieruchomości. Prawomocny wyrok sądu będzie stanowił tytuł egzekucyjny, który sąd na wniosek wierzyciela zaopatrzy w klauzulę wykonalności tworząc tytuł wykonawczy.

Hipoteka przymusowa - podstawą wpisu do księgi wieczystej może być postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, tytuł wykonawczy, postanowienie prokuratora, ostateczna decyzja administracyjna, zarządzenie zabezpieczenia. Hipoteka ta powstaje bez woli właściciela obciążanej nieruchomości.

Hipoteka  umowna – podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku (tzw. hipoteka bankowa), to wymogi prawne zostały na skutek lobbingu bankowego złagodzone – wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę (wierzyciela hipotecznego). Dotychczas były dwa rodzaje hipotek: zwykła, która zabezpieczała wierzytelności o dokładnie znanej wartości (np. kredyt hipoteczny) oraz hipoteka kaucyjna, która zabezpiecza przyszłe wierzytelności o nieustalonej wysokości (np. odsetki oraz koszty związane z egzekucją długu). Obecnie w wyniku nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. nr 131, poz. 1075), można ustanowić tylko jedną hipotekę, która obejmuje wszystkie zobowiązania. Podstawą opodatkowania przy ustanowieniu hipoteki jest kwota zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi - od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1% lub 19 zł.

Hipoteka łączna - hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych, wedle własnego wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przekraczającej wartość zabezpieczonej wierzytelności. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną bądź przymusową – po spełnieniu wymagań przewidzianych dla tych odmian hipoteki. Należy jednak zaznaczyć, że hipoteka łączna przymusowa może zostać ustanowiona wyłącznie na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi albo jeśli są one już obciążone inną hipoteką łączną. Hipoteka łączna może powstać również na skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo powstałe nieruchomości.

Home staging - nowość na rynku polskim! Polega na użyciu skutecznych technik marketingowych budujących przewagę konkurencyjną sprzedawanej nieruchomości. Ważne jest to, że działania zmierzające do właściwego przygotowania nieruchomości do sprzedaży są nisko-kosztowe, a mimo to znacząco pozytywnie przekładają się na termin i cenę sprzedaży. Nie jest to tradycyjnie pojmowana architektura wnętrz i różni się od niej tym, że jest tania, szybka i ukierunkowana na sprzedaż lub wynajem.

Kataster to urzędowy, aktualny system informacji o terenie, oparty na działkach ewidencyjnych gruntu, zawierający rejestr praw rzeczowych do gruntu. Obejmuje geometryczny opis działek w powiązaniu z innymi rejestrami, opisującymi charakter tych praw i ich wartość. Ewidencja gruntów i budynków rejestruje władającego nieruchomością, a kataster rejestruje właściciela nieruchomości i jej wartość. 

Koszty zarządu nieruchomością wspólną  - to  w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Lokal mieszkalny – samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu. Jest to  wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty – należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, z późn. zm.4)) służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy zamknięty - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu lub domu.

Nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczegółowych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. 

Nieruchomość budynkowa to budynek wzniesiony na gruncie Skarbu Państwa, gminy bądź związku gmin przez użytkownika wieczystego i stanowiący oddzielną od gruntu własność. 

Nieruchomość lokalowa to samodzielny lokal będący przedmiotem oddzielnej własności, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, wpisany do księgi wieczystej (wpis konstytutywny). 

Nieruchomość gruntowa należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólna może obejmować więcej niż jeden budynek lub być położona na więcej niż jednejdziałce gruntowej.

Obiekt małej architektury to zwykle niewielki obiekt (np.: kapliczka, figura przydrożna, posąg, wodotrysk, piaskownica, huśtawka, śmietnik lub inny obiekt użytkowy) służący rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku. Przy jego budowie nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Ograniczone prawa rzeczowe należą do jednego z trzech rodzajów praw rzeczowych w polskim prawie obok własności i wieczystego użytkowania. Kodeks cywilny nie definiuje ograniczonych praw rzeczowych w sposób a tylko je wylicza zaznaczając przy tym, że są to prawa zapewniające i wyznaczające uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień względem danej rzeczy.

Piwnica to część budynku zawierająca zwykle pomieszczenia gospodarcze lub techniczne, których poziom podłogi ze wszystkich stron znajduje się poniżej terenu. 

Podział części wspólnej (umowa quoad usum) – oznacza  podział „do używania”. Na podstawie takiej umowy przedmiot współwłasności jest dzielony, a poszczególne części przypadają określonym współwłaścicielom do wyłącznego użytku. W efekcie podziału każdy ze współwłaścicieli będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Sposób korzystania z wydzielonych części nie może być sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, nie może obniżać jej wartości lub prowadzić do jej uszkodzenia. Jednak pomimo tych obostrzeń współwłaściciel w swojej części nieruchomości zyskuje znaczną swobodę korzystania. Podział quoad usum nie powoduje zniesienia współwłasności, a jedynie jest czasowym określeniem sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Podział quoad usum z definicji nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy). Od chwili dokonania podziału do używania na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania praw pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości. Obowiązek ten podlega ochronie sądowej i każdy ze współwłaścicieli ma legitymację procesową do ochrony swojego prawa wyłącznego użytkowania. Taki podział możemy spotkać m.in. w umowach przy nabyciu udziału w lokalu niemieszkalnym- garażu wielostanowiskowym lub przy podziale do wyłącznego korzystania właścicielowi lokalu z ogródka/tarasu będącego częścią wspólną nieruchomości.

Pomieszczenia pomocnicze to części składowe nieruchomości wspólnej, np. pralnia, suszarnia, wózkownia czy wspólne ubikacje. 

Pomieszczenia przynależne to części składowe lokalu, choćby do niego nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal, np.: piwnica, strych, komórka, garaż. 

Pomieszczenie użytkowe to pomieszczenie spełniające funkcje zgodne z przeznaczeniem budynku i nie będące pomieszczeniem gospodarczym lub pomieszczeniem technicznym. W budynku mieszkalnym będzie to np. pralnia, suszarnia, pomieszczenie na wózki dziecinne. 

Powierzchnia użytkowa lokalu- należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Pozwolenie na budowę - dokument otrzymany w drodze decyzji administracyjnej zezwalający na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Wbrew literalnemu zapisowi w powyższej definicji ustawowej, otrzymanie pozwolenia na budowę nie wystarcza do rozpoczęcia robót budowlanych. Po pierwsze przedmiotowa decyzja administracyjna musi stać się zgodnie z Prawem budowlanym decyzją ostateczną w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego. Po drugie co najmniej na siedem dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić organy nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia tych robót w określonym terminie, a roboty można rozpocząć jeżeli organ ten nie wniesie sprzeciwu.

Przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lokalu lub domu, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno- budowlaną.

Rękojmia - odpowiedzialność sprzedającego względem kupującego za wady fizyczne oraz prawne sprzedawanej rzeczy. Stosowana przyumowie sprzedaży, ma również odpowiednie zastosowanie do innychstosunków prawnych. W polskim prawie cywilnym rękojmia jest uregulowana w art. 556-576Kodeksu cywilnego.Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie. Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi: może żądać obniżenia ceny; obniżenie ceny powinno odzwierciedlać rzeczywiste obniżenie wartości sprzedanej rzeczy; może żądać usunięcia wady; jeśli sprzedawca jest zarazem producentem kupujący może żądać naprawienia rzeczy; może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad; sprzedawca ponosi wszelkie wynikłe z tego tytułu koszty, np. transportu, ubezpieczenia, pakowania itp.; może odstąpić od umowy, ale tylko w przypadku, gdy wada jest istotna, tzn. nie pozwala na użytkowanie przedmiotu zgodnie z jego przeznaczeniem. Aby kupujący mógł skorzystać z ww. uprawnień musi dokonać tzw. aktów staranności, tj. zbadać dostarczone mu rzeczy, zawiadomić sprzedawcę o wykrytych wadach i zgłosić swoje roszczenia. Sposób reklamacji wybiera kupujący.

Rozgraniczenie to czynności geodezyjne mające na celu ustalenie przebiegu granic nieruchomości przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. 

Rynek pierwotny to rynek, na którym sprzedawane są nieruchomości ( z reguły nowe, odrębne nieruchomości lokalowe, czyli mieszkania, działki zabudowane nowo wzniesionymi domami) bezpośrednio przez właścicieli.

Rynek wtórny  to rynek obrotu nieruchomościami używanymi.

Sieci uzbrojenia terenu - wszelkiego rodzaju nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia budowlane z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle (tunele, przejścia, parkingi, zbiorniki itp.). Są to między innymi: przewody kanalizacyjne, przewody gazowe, przewody cieplne przewody telekomunikacyjne, przewody elektroenergetyczne. Według Rozdziału V ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, sieć uzbrojenia terenu podlega inwentaryzacji i ewidencji. Inwestorzy są obowiązani uzgadniać usytuowanie projektowanych sieci uzbrojenia terenu z właściwymi starostami. Ponadto inwestor musi zapewnić wyznaczenie, przez jednostki uprawnione do wykonywania prac geodezyjnych, usytuowania obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę, a po zakończeniu ich budowy - dokonanie geodezyjnych pomiarów powykonawczych i sporządzenie związanej z tym dokumentacji. Geodezyjne pomiary powykonawcze sieci podziemnego uzbrojenia terenu, układanej w wykopach otwartych, przeprowadza się przed ich zakryciem.

Służebność- ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). Jak każde ograniczenie prawo rzeczowe służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela. Służebność wygasa w szczególności na skutek upływu terminu określonego w umowie, zrzeczenia się jej przez uprawnionego, nabycia przez osobę, której przysługuje prawo służebności prawa własności nieruchomości tzw. konfuzja praw, nie wykonywania jej przez lat 10, zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu. Służebność osobista wygasa najpóźniej przez śmierć uprawnionego.

Służebność przesyłu-  służebność ta może zostać ustanowiona jedynie na rzecz przedsiębiorcy który zamierza wybudować bądź jest właścicielem urządzeń służących do przesyłu mediów, przykładowo: sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, telefonicznej, gazowej. Służebność ta polega na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. W szczególności może przeprowadzić linię energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną przez obciążoną nieruchomość, ma też prawo do dokonywania remontów, usuwania awarii tych urządzeń.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu– jest to ograniczone prawo rzeczowe będące jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Obecnie od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to wcześniej było ustanawiane przez spółdzielnie mieszkaniowe i nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało ustanowione. Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą na to prawo, ale nie jest to konieczne. W przypadku założenia księgi wieczystej w dziale II ujawnia się uprawnionego a nie właściciela gdyż właścicielem lokalu jak i budynku nadal pozostaje spółdzielnia, której przysługuje także prawo do gruntu na którym stoi budynek w postaci własności bądź użytkowania wieczystego.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego pozwala lokatorowi korzystać z mieszkania spółdzielczego. Różni się od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu i od prawa własności tym, że nie można go sprzedać, podarować, ani zamienić (od niedawna można je jednak wynająć osobie trzeciej bez zgody spółdzielni). Lokatorskie prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu - ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, zawiera odrębne zasady przechodzenia tego lokalu na inne osoby w razie śmierci spółdzielcy. Lokatorskie prawo do lokalu może należeć tylko do jednej osoby (chyba, że chodzi o małżonków, wtedy może być wspólne). Osoba, która podpisała umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu wpłaca tzw. wkład mieszkaniowy, koszt wniesienia takiego wkładu jest zazwyczaj zdecydowanie niższy niż koszt wkładu budowlanego na mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Członek spółdzielni ma prawo żądać odpłatnego przekształcenia prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe, albo wykupić je na własność.

Stan pod klucz - ukończony budynek/ lokal , gotowy do użytkowania, zawiera wykończenie całkowite, z tynkami wewnętrznymi, malowaniem, okładzinami, podłogami wykończonymi parkietem, panelami bądź terakotą, (uzależnionymi od projektu), stolarką wewnętrzną i zewnętrzną, instalacjami wewnętrznymi wraz z białym montażem.

Stan surowy otwarty - budynek o wzniesionej konstrukcji, nie posiadający wykończenia, ze ścianami surowymi/ nieotynkowanymi. Pozbawiony izolacji cieplnej, posadzek, stolarki wewnętrznej i zewnętrznej, pokryty dachem.

Stan surowy zamknięty  - stan surowy otwarty wzbogacony o stolarkę zewnętrzną.

Standard deweloperski  - lokale mieszkalne oddawane do użytku w standardzie deweloperskim to mieszkania do całkowitego wykończenia, z wylewką betonową na podłodze i tynkami na ścianach bez tzw. "białego montażu" , z rozprowadzonymi instalacjami. Obowiązkowe są drzwi wejściowe, ale już nie wszyscy deweloperzy uważają, że konieczne w standardzie deweloperskim są drzwi wewnątrz mieszkania. Zawsze warto dokładnie się upewnić, co u konkretnego dewelopera oznacza standard deweloperski, a za co trzeba będzie dopłacić. Standard standardowi nierówny.

Suterena to kondygnacja przyziemna budynku zawierająca pomieszczenia użytkowe, w których poziom podłogi w części lub w całości znajduje się poniżej terenu, lecz przynajmniej od strony jednej ściany z oknami poziom podłogi znajduje się na głębokości nie większej niż 0,9 m w stosunku do przylegającego terenu. 

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Umowa deweloperska – umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego - do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa do użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość , a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa przedwstępna (przyrzeczenia) – umowa, w której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy; powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej; umowa przedwstępna, której przedmiotem jest nieruchomość, a stroną deweloper, od dnia 29.04.2012 r. musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa przyrzeczona – umowa, która ma być zawarta w wyniku podpisania umowy przedwstępnej.

Współwłasność zachodzi wówczas, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Stosunek ten charakteryzują trzy elementy: jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa. 

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Powstają wówczas jakby dwie nieruchomości (posiadające odrębne księgi wieczyste): lokalowa i budynkowa. Z prawa własności nieruchomości lokalowej wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowej. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadająca osobowości prawnej (tzw.ułomna osoba prawna), ale ma wiele jej cech. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, do której przystępuje się przymusowo w momencie nabycia lokalu. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:mała wspólnota mieszkaniowa (maksimum siedem lokali) — działa na podstawie przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego np. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli orazduża wspólnota mieszkaniowa (minimum osiem lokali) — działa na podstawie ustawy o własności lokali np. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos).

Wycena nieruchomości należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu to wszystkie wydatki, które ustala się proporcjonalnie do powierzchni użytkowych lokali w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, a obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty wynikające z konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów, zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, domofonu oraz zieleni, ubezpieczenia nieruchomości, oraz inne tego typu, o ile wynikają ze stosownej umowy.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej - wspólnota mieszkaniowa działa poprzez zarząd wspólnoty. W dużych wspólnotach (minimum osiem lokali) istnieje obowiązek wyboru zarządu. Wyboru dokonują właściciele lokali podejmując stosowną uchwałę. Członkiem zarządu wspólnoty może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona (np. pełnoletni członek rodziny właściciela). Alternatywnym rozwiązaniem jest możliwość powierzenia przez właścicieli zarządu osobie fizycznej lub prawnej np. przedsiębiorcy lub spółce prawa handlowego prowadzącej działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. Należy pamiętać, że prowadzenie działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami wymaga posiadania państwowej licencji zarządcy nieruchomości lub zatrudniania pracownika posiadającego tego typu uprawnienie.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej  a administrator  - zarząd osobowy często powierza obowiązki wykonawcze profesjonalnemu administratorowi. Powszechnie i mylnie mówi się, że on "zarządza". Tymczasem główna odpowiedzialność za zarządzanie wspólnotą spoczywa nadal na osobach wybranych do zarządu a odpowiedzialność administratora ograniczona jest do treści umowy cywilnoprawnej.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym, potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymagania samodzielności lokalu zawarte w ustawie o własności lokali. Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej, z nieruchomości głównej (gruntowej lub budynkowej). Przedmiotowe zaświadczenie stanowi bowiem załącznik do wniosku, składanego w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu, o wydzielenie z księgi wieczystej nieruchomości głównej, nowej księgi wieczystej dla danego, samodzielnego lokalu. Wydzielenie lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności (z którym wiąże się współwłasność nieruchomości wspólnej). W praktyce najczęściej czynność ta (wydzielenia nieruchomości lokalowej), dokonywana jest przez dewelopera lub spółdzielnię przy sprzedaży lokalu nowemu nabywcy, w nowo wybudowanym budynku, bądź przy sprzedaży przez spółdzielnię lub gminę mieszkań dotychczasowym najemcom lokali.